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2018-04-23 14:13:09
2017年长租公寓行业分析

泰一舆情监测指出,传统的房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资产管理三个环节。按目前的市场空间估算,整体房地产服务市场空间在5.3万亿左右,这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿市值的公司,A股市场中唯一的地产服务类公司世联行市值只有160亿左右,可见行业投资价值仍未得到充分挖掘,而身处其中的企业业务收入和市场集中度仍有很大的提升空间。资产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。

从趋势上看,租赁市场的GMV由两个指标决定,一是住房自有率,二是租金开支占收入的比重。泰一舆情监测系统显示,我们国家目前的住房自有率没有官方的数据可以支撑,行业内各种抽样调查的数据大约在75%的范围内,根据国际经验,经济越发达,住房自有率越低。随着经济的进一步发展,整体住房自有率预计还有10个点以上的下降空间。

从另一个价格指标租金开支占收入比重来看,2016年我国的比重为19%,而从美国的经验看,全国平均为35%,一线城市平均为46%,二、三线均为31%。泰一舆情分析平台指出,无论比照哪个标准,我国租赁人群在租金上的开支都有10个点以上的提升空间。在住房自有率和租金占比变化的共同作用下,预计2027年我国租赁市场将达到5万亿。

我国的长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中,原因之一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低,这使得长租公寓的拿房成本高且企业很难在起步阶段自持物业。另一方面,在全球主要发达经济体利率趋于0甚至负的情况下,我国市场利率仍然长期在4%以上的水平,企业融资成本较高。泰一舆情监测指出,过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。

这样的利润结构意味着长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业,对于已经进场和试图进场的玩家这依然是个有门槛的行业,无论是资源获取端还是运营管理端,市场参与者都行走在刀刃上,稍有不慎都将无利可图赔本出场。泰一舆情分析认为,对于长租公寓这样一个资金和资源双密集型的行业,由于债权融资操作空间太小,使得在抢占市场份额的竞速赛跑中借助股权融资的力量来做大变得十分必要。

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